بايدها و نبايدهاي آپارتمان نشيني
[SIZE=3]نزديك به سه دهه است كه آپارتمان نشيني با همه محاسن و معايبي كه دارد در كشور ما متداول گرديده است. ازدياد جمعيت، كمبود زمين براي احداث خانههاي تك واحدي، امنيت بيشتر در مجتمعهاي مسكوني، توان مالي شهروندان و بسياري دلايل ديگر از عواملي به شمار ميروند كه بر توسعه آپارتمان نشيني تاثير مستقيم ميگذارند. سكونت در مجتمعهاي مسكوني و زندگي تنگاتنگ با ديگر شهروندان و بسياري دلايل ديگر از عواملي به شمار ميروند كه بر توسعه آپارتمان نشيني تاثير مستقيم ميگذارند. سكونت در مجتمعهاي مسكوني و زندگي تنگاتنگ با ديگر شهروندان به هر يك از اين دلايل، ادبيات و فرهنگ خاصي ميطلبد كه عدم آشنايي و رعايت آنها موجب بروز كدورتها و اختلافهاي فراوان بين ساكنين ميگردد. البته يكي از علتهاي بروز اين اختلافها، ناآشنايي برخي از ساكنين با حقوق و تكاليفشان است. لذا در اين مختصر تلاش ميگردد كه عمده ترين مقررات مربوط به آپارتمان نشيني توضيح داده شوند. با اين اميد كه در سايه افزايش دانش حقوقي شهروندان، زمينه همزيستي مسالمت اميز هر چه بيشتر بين آنها فراهم گردد.
[B]تعريف آپارتمان :[/B]
در قانون از آپارتمان تعريفي به عمل نيامده است ولي در اصطلاح ميتوان گفت: آپارتمان عبارتست از يك واحد مستقل در ساختمان چند طبقه كه از آن براي سكونت يا جهت كسب و پيشه استفاده ميشود.
[B]
مالكيت در آپارتمانها شامل دو قسمت است:[/B]
[B]1. مالكيت اختصاصي
2. مالكيت مشترك[/B]
[B]قسمت اختصاصي :[/B]
به بخشي از ملك گفته ميشود كه فقط صاحب آپارتمان حق استفاده از آن را دارد مثل بالكن.
[B]قسمت مشترك :[/B]
قسمتهايي از ساختمان است كه كليه مالكين حق استفاده از آن را دارند كه شامل اين مكانها ميباشد: زمين زير بنا (خواه متصل به بنا باشد يا بنا به وسيله پايه روي آن قرار گرفته باشد). تاسيسات قسمتهاي مشترك از قبيل چاه آب، پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهويه،
رختشويخانه، تابلوهاي برق، كنترها، تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان، اتاق سرايدار در هر قسمت بنا كه واقع شده باشد، آسانسور، چاههاي فاضلاب، لولهها از هر قبيل مانند لولههاي فاضلاب، برق و تلفن، گذرگاههاي شوت زباله، اسكلت ساختمان، تاسيسات مربوط به راه پله وسايل تامين كننده روشنايي تلفن، زنگ اخبار، شيرهاي آتش نشاني، پشت بام و تاسيساتي كه در پشت بام براي استفاده عمومي احداث گرديده است، نماي خارجي ساختمان، محوطه ساختمان، باغها و پاركها كه جنبه استفاده عمومي دارند و در سند اختصاصي قيد نگرديدهاند. پلههاي ورود به پشت بام و پلههاي ايمني، درها و پنجرهها، راهروها و پاگردها كه در قسمتهاي غير اختصاصي باشند. ديوارهاي حد فاصل بين قسمتهاي اختصاصي چنانچه جزو اسكلت ساختمان نباشند، بين آن قسمتها مشترك هستند.
[B]اداره امور ساختمان :[/B]
در صورتي كه تعداد مالكين آپارتمانها از سه نفر بيشتر باشد مجمع عمومي مالكين تشكيل ميشود و در اولين جلسه مدير يا هيئت مديره را انتخاب ميكند. مدير ميتواند از اعضاي ساختمان باشد يا از خارج انتخاب شود. براي رسميت مجمع عمومي، حضور بيش از نصف مالكين آپارتمانها ضروري است و در صورت عدم حصول اكثريت، درجلسه سوم با راي اكثريت حاضر در جلسه تصميمات به تصويب ميرسد و آراي اتخاذ شده توسط حاضرين در جلسه، توسط مدير به ساكنين غايب اطلاع داده ميشود.
[B]اختيارات و وظايف مديران :[/B]
مدير آپارتمان مسوول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصميمهاي مجمع عمومي را به اجرا در ميآورد. مدير براي مدت دو سال انتخاب ميشود. البته ممكن است مجمع براي سالهاي بعد هم او را انتخاب كند.
مجمع عمومي علاوه بر انتخاب هيئت مديره يك خزانه دار نيز انتخاب ميكند كه نسبت به تنظيم هزينه و درآمد و گزارش به مجمع اقدام نمايد.
هيئت مديره موظف است تمام ساختمان را در مقابل آتش سوزي بيمه كند و هزينه بيمه را بين شركا تقسيم نمايد. در صورت عدم بيمه و وقوع آتش سوزي هيئت مديره مسئول جبران خسارتها است.
چنانچه تعداد واحدها بيش از 10 آپارتمان باشد انتخاب يك دربان براي مجموعه ضروري است.
[B]هزينه آپارتمانها :[/B]
مالكين آپارتمانها موظفند هزينههاي مشترك و مستمري را كه براي قسمتهاي مشترك ساختمان ضروري است مانند آب، برق، گازوييل، گاز و غيره پرداخت نمايند. هزينههاي قابل پرداخت يا بستگي به مساحت ارتباطي ندارند مانند هزينه تاسيسات، سرايدار، دربان، دستمزد هيئت مديره و غيره.
پرداخت هزينه آپارتمان توسط مالك يا مستاجر آن، بستگي به قرار داد تنظيم شده بين آنها دارد. چنانچه مالك طبق قرار داد از پرداخت هزينه خودداري نمايد، مستاجر ميتواند آن را از اجاره بها كسر كند. چنانچه مستاجر از پرداخت هزينه خودداري نمايد، هيئت مديره حق دارد براي دريافت آن به مالك مراجعه كند.
هيئت مديره ميتواند براي تامين هزينه مبلغي را از صاحبان آپارتمانها بعنوان تنخواه گردان اخذ نمايد.
مدير آپارتمان مسئول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصميمهاي مجمع عمومي را به اجرا درميآورد.
چنانچه سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري فرسودگي كامل بنا و بيم خطر جاني و مالي ناشي از آن را گواهي نمايند ساختمان قابل تجديد بنا خواهد بود.
[B]وظايف دفاتر اسناد رسمي :[/B]
دفاتر اسناد رسمي موظفند هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلحع هبه و ... گواهي تسويه حساب هزينههاي مشترك را كه به تأييد هيئت مديره يا مدير ساختمان رسيده باشد، از مالك دريافت نمايند.
[B]تعميرات آپارتمانها:[/B]
چنانچه سه فر از كارشناسهاي رسمي دادگستري فرسودگي كامل بنا و بيم خطر جاني و مالي ناشي از آن را گواهي نمايند ساختمان قابل تجديد بنا خواهد بود.
چنانچه اقليتي از صاحبان واحدها نسبت به جديد بنا رضايت ندهند، مالكين موافق تجديد بنا ميبايست با اخذ مجوز از دادگاه خانه مناسبي براي آنها اجاره كنند تا به مكان جديد منتقل شوند. در صورتي كه مخالفين از انتقال به خانه اجارهاي خودداري كردند. هيئت مديره يا مدير به دادگستري يا مجتمع قضايي مراجعه ميكند و با اخذ دستور تخليه آن واحدها، نسبت به اين كار اقدام مينمايد.
[B]چند توصيه مهم :[/B]
ساكن قسمتهاي اختصاصي مجتمعها موظفند در جهت رعايت حسن همجواري، بعضي بايدها و نبايدها را مورد توجه قرار دهند و به آنها عمل نمايند. هر چند اين موارد در قانون پيش بيني نشده است ولي رعايت آنها توسط آپارتمان نشينها موجب ميگردد كه از بروز اختلافها و تنشهاي گوناگون جلوگيري شود.
[B]بنابراين براي آگاهي بيشتر شهرواندان موارد زير توصيه ميگردد:[/B]
1. ايجاد سر و صداي غير متعارف از ساعت يك تا چهار بعدازظهر و نه شب تا نه صبح روز بعد ممنوع ميباشد. صداي راديو، تلويزيون و ديگر وسايل پخش موسيقي نيز در ساعت فوق ميبايد فقط در داخل آپارتمان محل استقرار آنها قابل شنيدن باشد.
2. هرگونه كاري به خصوص كارهاي ساختماني كه ايجاد صداي ناهنجار مينمايد، بايد با هماهنگي مديريت ساختمان فقط در ساعت 8و30 دقيقه تا 13و30 دقيقه و همچنين 15 و 30 دقيقه تا 18 و 30 دقيقه روزهاي غير تعطيل انجام پذيرد.
3. پاركتهاي چوبي و كف پوشهاي پلاستيكي را فقط ميتوان پوليش نمود و نبايد آنها را با سنگ يا سراميك و ديگرش پوششهايي كه صدا را تشديد مينمايند، تعويض كرد.
4. در مواردي كه كف آپارتمان سنگ،سراميك يا چوب باشد و راه رفتن و كشيدن اجسام بر روي آنها در طبقه پايين صداهاي ناهنجار ايجاد كند، توصيه ميشود حداقل 75 درصد كف با قالي يا موكت پوشانده شود.
5. كف سايي سنگ قسمتهاي اختصاصي بايد با اجازه كتبي مالك و مديريت ساختمان صورت گيرد و هنگامي انجام شود كه امكان بازديد ازطبقه زيرين وجود داشته باشد. كليه مواد حاصله از كف سايي ميبايد به سرعت جمع شود و در محل مناسبي در خارج از ساختمان دفع گردد. مديران ساختمان بايد توجه نمايند كه ريختن مواد اسيدي حاصل از كف سايي به داخل فاضلاب ساختمان موجب گرفتگي و فرسايش لولههاي فاضلاب ميشود همچنين نفوذ اين مواد به سطح زيرين سنگ باعث خوردگي لولههاي مستقر در كف و تركيدگي، بخصوص در محل اتصالات ميشود. بنابراين توصيه ميشود هنگام كف سايي و پس از اتمام آن سقف طبقه پايين بازرسي شود.
6. تا حد امكان ميبايد ساكنين محترم را از كف سايي منصرف نمود و تميز كاري با روش هاي ديگر را به آنها توصيه نمود. ضمن اينكه به آنها يادآوري شود كه در اين مورد جبران زيانهاي احتمالي به طبقه زيرين بر عهده مالك طبقه بالاست.
هر گونه تغيير در نما، سر در يا بالكنهاي اختصاصي ممنوع است مگر با توافق اكثريت مالكين.
ساكنين هر واحد مسئول جبران خسارت وارد شده در اثر گرفتگي لولههاي فاضلاب، سر رفتن آب وان يا سينك ميباشد.
7. هر گونه تغيير در نما، سر در يا بالكنهاي اختصاصي ممنوع است مگر با توافق اكثريت مالكين.
8. تعميرات و تغييرات داخلي و خارجي كه موجب صدمه به اسكلت ساختمان ميشود به هيچ وجه مجاز نميباشد.
9. ساير تعميرات و تغييرات داخلي آپارتمانها و بخشهاي اختصاصي مانند انبار ميبايد با اجازه كتبي مالك و تاييد مديريت ساختمان در حد معقول انجام شود.
10. ساكنين هر واحد مسئول جبران خسارت وارد شده در اثر گرفتگي لولههاي فاضلاب، سر رفتن آب وان يا سينك ميباشد.
11. سايبان، نرده حفاظ، بند (براي آويزان نمودن لباس) كه از بيرون ساختمان قابل رويت باشند، كولر و وسايل ديگري نبايد در بالكنها نصب يا آويزان گردند مگر با اجازه كتبي مديريت و بر حسب ضرورت.
12. نصب هر گونه آنتن قابل رويت بر روي نما يا در بالكن ساختمان بدون اجازه مديريت ساختمان قدغن ميباشد.
13. هيچ گونه وسايل شخصي نبايد بيرون از پنجره در پاگردهاي عمومي، پاسيو، جلوي درب ورودي آپارتمان، در محوطه و پاركينگ قرار داده شود. به خصوص ساكنين طبقه همكف كه معمولا فقط راه به پاسيو دارند.
14. از گذاشتن مواد آتش زا، ماشين لباسشويي و ديگر تجهيزات، قفس پرنده و هر گونه جسم خطرناك كه باعث ايجاد، سر و صدا است خودداري شود اگر چه اين بخش تنها از طريق آپارتمان همكف قابل دسترسي باشد. حفظ و نگهداري ان به عهده مالك قسمتهاي اختصاصي آن واحد ميباشد ولي استفاده از آن نبايد موجب سلب آسايش ديگران گردد.
15. چنانچه خرد كن زباله در سينك آشپزخانه تعبيه نشده است، از نصب آن در سينك خودداري گردد. از پرتاب آشغال به بيرون از آشپزخانه بايد پرهيز نمود. زباله ميبايست به طور صحيح در داخل شوت زباله قرار گيرد يا در ساعت جمع آوري زباله در محل مقرر بيرون از ساختمان گذاشته شود.
16. نگهداري سگ، كبوتر، قناري، خرگوش و بطور كلي حيوانات در قسمتهاي مشترك مانند پاسيو، هال، بالكن، تراس و محوطه ممنوع است اگر چه استفاده از آن مختص يك يا چند واحد باشد. مديران ساختمان نبايد در اين مورد چشم پوشي نمايند زيرا ممكن است علاوه بر نارضايتي ساير ساكنين، آن حيوان عامل بيروني نيز باشد.
17. هيچ گونه صداي ناهنجاري مثل صداي كشيدن صندلي بر روي كفهاي سنگي، صداي توپ بازي و دويدن بچهها و صداهاي تحريك آميز نبايد در طول شبانه روز ايجاد گردد. صداي مته كاري و كوبيدن ميخ به ديوار جهت نصب وسايل تزييني ميبايد در ساعت مناسب روزهاي غير تعطيل انجام شود.
18. از مصرف آب خارج از حد معمول ميبايد خودداري شود. در غير اين صورت نصب كنتور بر روي ورودي آب آپارتمان توصيه ميشود
19 . استفاده همزمان از اتو، ماشين لباسشويي، جوجه سرخ كن برقي و ديگر وسايل الكتريكي با مصرف بالا موجب داغ شدن سيمها گرديده خطر آتش سوزي را افزايش ميدهد. بنابراين استفاده اين وسايل به طور همزمان بايد خودداري گردد. مديران ساختمان ميبايد كنترل فيوزهاي داخلي آپارتمانها و وضعيت تابلوهاي برق داخل واحدها را حداقل يك بار در سال مورد بازديد قرار دهند. بارها مشاهده گرديده كه فيوزهاي داخلي دستكاري شدهاند. در نتيجه هنگام افزايش بار الكتريكي جريان برق قطع نميشود و آتش سوزي، جان و مال كليه ساكنين را در معرض خطر قرار ميدهد.
20. مسدود نمودن راه ديگر ساكنان ممنوع است. همچنين نميتوان مانع استفاده از قسمتهاي مشترك توسط ساير ساكنين شد مگر آنكه رفت و آمد يا استفاده از آن قسمت مستلزم عبور از ملك اختصاصي باشد.
21. هيچ گونه وسايل شخصي نبايد بيرون از پنجره در پاگردهاي عمومي، پاسيو، جلوي درب ورودي آپارتمان، در محوطه پاركينگ قرار داده شود.
22. نگهداري سگ، كبوتر، قناري، خرگوش و بطور كلي حيوانات در قسمتهاي مشترك مانند پاسيو، هال، بالكن، تراس و محوطه ممنوع است.
23. مواد آتش زا نبايد در داخل آپارتمان نگهداري شوند بلكه با اجازه و اطلاع مديريت ميبايد در انبار قرار گيرند.
24. انبار آپارتمان مختص وسايل شخصي ساكنين است. استفاده تجاري و اجاره آن به ديگران ممنوع ميباشد مگر با اجازه ساكنين مجتمع و با اطلاع مديريت.
25. هر گونه دستكاري تجهيزات مشترك بدون اطلاع مديريت ساختمان ممنوع ميباشد.
26. در مجتمعهاي فاقد نگهبان باز و بسته كردن درب ورودي محوطه يا ساختمان توسط آيفون ميبايد به وسيله افراد بالغ، پس ازشناسايي انجام پذيرد. گاهي ديده ميشود بچهها دكمه آيفون را حتي پس از ورود، دوباره فشار ميدهند و در نتيجه درب باز ميماند.
27. بازي كردن بچهها در قسمتهاي مشترك در صورت تاييد هيئت مديره فقط در ساعتهاي تعيين شده و در محلهاي مقرر مجاز ميباشد.
28. مسئول حركات و رفتار فرزندان اولياي آنها ميباشند و در قبال هر گونه عمل خلاف، آنها بايد جوابگو باشند.
29. مراسم آييني، جشن و سوگواري ميبايست با اجازه مديريت و پس از اطلاع به همسايهها در سالن اجتماعات مجتمع برگزار شود. در صورت عدم وجود اين سالن، در داخل آپارتمان و با حداقل سر و صدا انجام گيرد. از نصب بلندگو و چادر خودداري گردد.بهتر است مراسم از ساعت 15 تا حداكثر 22 انجام پذيرد.
30. هر گونه پخت و پز در قسمتهاي مشترك ممنوع ميباشد و در داخل بخشهاي اختصاصي فقط در حد معقول مجاز است.
31. سرو صداي ميهماني در حد معمول (به طوري كه موجب آزاد ديگر ساكنين نشود) حداكثر تا ساعت 24 مجاز ميباشد. در ايام هفته حداكثر تا ساعت 23 و در شبهاي تعطيل و آخر هفته مراسم بدرقه و خداحافظي ميبايد در داخل آپارتمان - نه در راه پله يا هال عمومي - انجام شود. از ميهمانها نيز درخواست گردد در حين عبور ازراه پله و محلهاي مشترك رعايت ارامش ديگران را نموده و از دويدن بچهها و ايجاد سر و صدا ممانعت به عمل آورند.
32. استفاده از وسايل گازي و نفتي براي افراد جوانتر از 12 سال، مسن تر از 70 سال و معلولين جسمي و ذهني كه به صورت انفرادي زندگي ميكنند يا در اكثر ساعات شبانه روز تنها هستند، ممنوع ميباشد. تعبيه كپسولهاي اطفال حريق ضروري است. ضمن آنكه ميبايد نحوه استفاده از آنها به ساكنان آموزش داده شود.
33. بازي كردن بچهها در قسمتهاي مشترك در صورت تاييد هيئت مديره فقط در ساعتهاي تعيين شده و در محلهاي مقرر مجاز ميباشد.
هر گونه پخت و پز در قسمتهاي مشترك ممنوع ميباشد و در داخل بخشهاي اختصاصي فقط در حد معقول مجاز است.
34. ساكنين ميبايد از كثيف كردن فضاي عمومي خودداري نموده و در حفظ تميزي آن كوشا باشند.
35. اتومبيل، موتور سيكلت يا دوچرخه ساكنين ميبايد فقط در محلهاي از پيش تعيين شده پارك گردند. ورود هر گونه وسيله نقليه مهمان، شستشو، تعمير و تعويض روغن وسايط نقليه در داخل مجتمع ممنوع است.
36. در مجتمعهاي فاقد نگهبان درهاي ورودي به مجتمع ميبايد پس از ورود يا خروج از ساعت 22 به بعد قفل گردند. كليد ورودي به مجتمع پاركينگ و تراس نبايد به غير از ساكنين مجتمع داده شود.
37. رعايت شئون اسلامي در بخشهاي مشترك الزامي است و حضور آقايان با پيژامه و زير پيراهن در خارج از بخش اختصاصي ممنوع ميباشد.
منع: بیتوته[/SIZE]
